這道炒房的算術(shù)題突然火了，好像一時(shí)間大家都找到了炒房的“終極秘笈”。

“無(wú)本無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”炒房模式瘋傳

上述一線城市炒房“終極模式”是這樣：夫妻在北京有套房，老公把房子只寫在老婆名下，然后假離婚�，F(xiàn)在房市價(jià)700萬(wàn)元，老公讓老婆把房子1000萬(wàn)元賣給他，首付300萬(wàn)元，貸款700萬(wàn)元。這樣，夫妻倆繼續(xù)住著房子，手里卻多了700萬(wàn)元。用這700萬(wàn)元投資的收益，剛好可以用來(lái)還房貸。

如果房?jī)r(jià)大跌，丈夫就不還房貸了，讓銀行把房子拿走。這樣夫妻倆的房子就在高位變現(xiàn)了；如果房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，丈夫還可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候真賣出去，再賺差額。這樣不管漲跌，穩(wěn)賺不賠，且會(huì)炒高房?jī)r(jià)。

網(wǎng)絡(luò)上流傳的說(shuō)法是：現(xiàn)在京滬深很多人都這么做，這就是“次貸危機(jī)”的來(lái)源。誠(chéng)然，價(jià)值700萬(wàn)元的房產(chǎn)，買房者拿到700萬(wàn)元的貸款，實(shí)際上就是零首付，這和2008年次貸危機(jī)時(shí)美國(guó)銀行業(yè)給予低收入群體零首付的做法，實(shí)際上是相同的。

中國(guó)地產(chǎn)泡沫正在接近瘋狂

過(guò)去幾個(gè)月，中國(guó)一線城市(北京，上海，廣州和深圳)的房?jī)r(jià)開始了新一輪的上漲。這一情況在二月變得瘋狂，中國(guó)各地都出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象。

當(dāng)我看到下圖中的房地產(chǎn)廣告時(shí)，不禁問(wèn)自己：這是真的么？這個(gè)被稱為“家”的地方(在我看來(lái)僅僅是個(gè)廚房)竟然能賣出這樣的天價(jià)(9000美元/平方英尺)？

圖：房地產(chǎn)廣告

這則廣告出現(xiàn)在中國(guó)最大的網(wǎng)上房地產(chǎn)中介公司——鏈家地產(chǎn)的網(wǎng)頁(yè)上：6平方米要價(jià)380萬(wàn)人民幣(約合58.5萬(wàn)美元或9000美元/平方英尺)。坦白的說(shuō)，這個(gè)房子有一個(gè)好的賣點(diǎn)：位于一個(gè)好學(xué)區(qū)，靠近地鐵，不受房地產(chǎn)政策限制。但是9000美元/平方英尺是不是太瘋狂了？

你可能認(rèn)為這個(gè)小房子僅僅是個(gè)體事件，那么來(lái)看一看房?jī)r(jià)總體數(shù)據(jù)。

圖1：2015年6月以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)止跌轉(zhuǎn)漲，開始進(jìn)入2010年和2013年時(shí)的快速上漲模式。

圖2：一線城市絕對(duì)房?jī)r(jià)水平(深圳，北京和上海 元/平方米)

中國(guó)三大一線城市房?jī)r(jià)的中位數(shù)為500美元-600美元/平方英尺(約合33000-43000元/平方米)。根據(jù)Trulia2015年的數(shù)據(jù)，紐約市房?jī)r(jià)的中位數(shù)為1500美元/平方英尺，舊金山為950美元/平方英尺。但是，上海市人均年收入中位數(shù)僅為15400美元/年，而紐約和舊金山分別為59000美元和84160美元。因此中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)與收入之比要高于美國(guó)一線城市。

圖3：2011年至2015年，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)變化比例。

所以，投資一線城市的房產(chǎn)能給投資者帶來(lái)穩(wěn)定的收益么？讓我們看一看房租的收益率。

圖4：中國(guó)一線城市過(guò)去8年房租收益率走勢(shì)圖

房租收益率的走勢(shì)是呈下降趨勢(shì)。當(dāng)前的房租收益率僅為2%。但是如果仔細(xì)觀察房租實(shí)際收益率，那則是另一幅畫面。

圖5：第一線城市房租收益率減去中國(guó)10年期國(guó)債收益率。

很顯然，如果你投資中國(guó)的房地產(chǎn)，你的實(shí)際收益將會(huì)是負(fù)的。你的投資回報(bào)將來(lái)自于未來(lái)的購(gòu)房者/投資者或是那些足夠蠢愿意以房租20-25倍的價(jià)格來(lái)買房的人們(如果他們真的可以負(fù)擔(dān))。

你一定很好奇中國(guó)人如何承擔(dān)如此之高的房?jī)r(jià)與收入之比。是的，你是對(duì)的。中國(guó)普通民眾，甚至是白領(lǐng)/專業(yè)人士也無(wú)法負(fù)擔(dān)第一線城市的房?jī)r(jià)，但是他們可以對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行“投資”，就像他們通過(guò)杠桿投資股市那樣。對(duì)于中國(guó)股市的杠桿總量，人們有一個(gè)預(yù)測(cè)。但是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿情況卻無(wú)法預(yù)測(cè)。但是我們可以從別的方面一窺究竟。1月中國(guó)新增人民幣貸款達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的2.51萬(wàn)億元，而企業(yè)存款僅增長(zhǎng)8000億元。這意味著，相當(dāng)一部分的貸款并沒(méi)有流入工業(yè)領(lǐng)域以支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這些錢去了哪里？加上1月中國(guó)股市兩融余額下滑的事實(shí)，很顯然你已經(jīng)有了答案。

除了杠桿部分，信貸部分讓人更加擔(dān)心的一個(gè)方面是房屋的首付款。對(duì)于投機(jī)者來(lái)說(shuō)，他們會(huì)在同一地區(qū)買入多套房產(chǎn)。以此，投機(jī)者可以通過(guò)房屋數(shù)來(lái)“操控”一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)。根據(jù)中國(guó)目前的房屋銷售規(guī)定，房屋首付要求為25%-30%。因此信貸部分所需要的現(xiàn)金是非常巨大的(一線城市的平均房?jī)r(jià)為120-150萬(wàn)美元/套，100套房屋25-30%的首付在中國(guó)是一個(gè)巨大的數(shù)字。是的，沒(méi)有錯(cuò)。100套是中國(guó)投機(jī)者購(gòu)買房屋的數(shù)量)。以下是投機(jī)者解決這些問(wèn)題的方法：

一：房地產(chǎn)中介提供首付的貸款。為刺激交易和掙得傭金，中國(guó)的房地產(chǎn)中介可以為首付款提供50-70%的貸款以保證購(gòu)房者有足夠的資金完成交易。事實(shí)是，購(gòu)房者可能僅僅需要支付首付款的10%(中介將會(huì)貸給購(gòu)房者30%首付的70%)就可以完成交易。這一投機(jī)杠桿使得首付款的杠桿從1：3放松至1：10。因此，購(gòu)房者不僅僅欠著銀行的錢，同時(shí)還有中介的錢。這一切在一個(gè)房?jī)r(jià)迅速上漲的市場(chǎng)中并不是什么問(wèn)題。投機(jī)者可以很快清空自己囤積的房子并大賺一筆。投機(jī)者所需要的僅僅是有足夠的貸款來(lái)撬動(dòng)泡沫。首付款杠桿的規(guī)模有多大？從中國(guó)最大三家中介(鏈家，我愛(ài)我家和搜房網(wǎng))的公開信息來(lái)看，這一規(guī)�？赡苓_(dá)到5000億人民幣。

二，一些小的、個(gè)人投機(jī)者可以依靠“眾籌”的方式來(lái)解決首付款問(wèn)題。根據(jù)維基百科的定義，眾籌是通過(guò)向一大批人進(jìn)行集資以對(duì)某一項(xiàng)目進(jìn)行投資，很多眾籌行動(dòng)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行的。眾籌在科技領(lǐng)域非常受歡迎，但是在中國(guó)，投機(jī)者通常將眾籌的來(lái)的資金押注到房地產(chǎn)市場(chǎng)上。諷刺的是，投機(jī)者使用微信作為互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)來(lái)組織眾籌獲得資金。這些天，你走進(jìn)上海任意一家星巴克，你都可以聽到人們?cè)谟懻摫娀I“房地產(chǎn)投資”。問(wèn)題是，眾籌所得，用于首付的資金很難厘清所有權(quán)的問(wèn)題，因?yàn)椴豢赡茉谝环莘课輩f(xié)議下寫上100個(gè)或200個(gè)人的名字。

中國(guó)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前瘋狂的泡沫和過(guò)去兩年中中國(guó)股市的泡沫非常相似。

當(dāng)杠桿泡沫破裂時(shí)，結(jié)果將會(huì)是非常慘烈的。